從2011年初的“新國八條”到“限價令”、“國五條”，從國內一、二線城市直西安，樓市量價齊跌普遍上演，年末時節調控效果更逐步放大顯現。在嶄新的2012年調控政策延續實施，房產稅的開征也被提上日程。種種跡象表明，2012年房地產行業其發展的復雜性、交疊性較2011年有過之而無不及。在此形勢下，開發企業轉變開發模式，適時推出合適房源或可跑贏2012年樓市。

　　政策或微調

　　由“堵”向 “疏”轉變

　　2010年以來，針對部分城市房價過快上漲、投資投機購房過度活躍等問題，中央分別于2010年1月、4月、9月和2011年1月、7月，連續5次出臺加強和改善房地產市場調控政策，特別是實行了限購、限貸、限價和行政問責等調控措施，商品房價格過快上漲的勢頭得到遏制，漲幅逐步回落。從目前中央的一系列信號可以看出，2012年調控政策，尤其是限購政策仍將延續實施。此外，房產稅開征城市范圍有進一步放大趨勢，限購等行政調控將逐步向此讓度，房產稅的開征將成為影響房地產市場發展的另外一項不確定因素。

　　2012年行業政策整體方向難有變(bian)化，但(dan)存在微調可能，由“堵”向 “疏”轉變(bian)。據西(xi)安(an)(an)房(fang)(fang)(fang)地(di)產信息(xi)網發(fa)布的(de)《2012西(xi)安(an)(an)房(fang)(fang)(fang)地(di)產市(shi)場預(yu)警報告》顯示，目前西(xi)安(an)(an)市(shi)常住人(ren)口860萬(wan)(wan)人(ren)，主城(cheng)區(qu)人(ren)口378萬(wan)(wan)人(ren)，以每(mei)戶3.5人(ren)計，主城(cheng)區(qu)居民共需(xu)108萬(wan)(wan)套住房(fang)(fang)(fang)。而過去10年間(jian)，西(xi)安(an)(an)商品房(fang)(fang)(fang)開發(fa)量(liang)達68萬(wan)(wan)套，加之10年前的(de)存量(liang)公房(fang)(fang)(fang)約(yue)100萬(wan)(wan)套，整體主城(cheng)區(qu)住房(fang)(fang)(fang)量(liang)已超過需(xu)求總量(liang)。

　　調控持續

　　改善型需求漸成主體

　　據西安房(fang)地產信(xin)息網研(yan)究數據顯(xian)示，2011年(nian)，70—90㎡、90—110㎡、110—130㎡戶(hu)型是2011年(nian)的三大面(mian)(mian)積(ji)(ji)區(qu)間段(duan)(duan)，分別占20.1%、24.1%、17.6%。而與去年(nian)相比(bi)，2011年(nian)住宅面(mian)(mian)積(ji)(ji)結構(gou)呈現(xian)(xian)出的大特征(zheng)是，110平(ping)方米(mi)以(yi)下各面(mian)(mian)積(ji)(ji)段(duan)(duan)比(bi)例紛紛表現(xian)(xian)為下降趨(qu)勢(shi)，110平(ping)方米(mi)以(yi)上各面(mian)(mian)積(ji)(ji)區(qu)間段(duan)(duan)比(bi)例均呈現(xian)(xian)上揚態勢(shi)。2011年(nian)住宅單套成交面(mian)(mian)積(ji)(ji)106平(ping)方米(mi)，較2009年(nian)及2010年(nian)已兩年(nian)穩定于99平(ping)方米(mi)明顯(xian)提升(sheng)，置業“一(yi)步到(dao)位”趨(qu)勢(shi)明顯(xian)，同時(shi)對于未來房(fang)產稅的長期(qi)影響預期(qi)，將(jiang)進一(yi)步加重這一(yi)置業心理，2012年(nian)三室房(fang)源(yuan)預計將(jiang)進一(yi)步呈現(xian)(xian)升(sheng)溫表現(xian)(xian)。

　　2011年限價(jia)對于住宅(zhai)物業尤其是別(bie)墅市場銷售影響明(ming)顯，2012年或將進一步加劇，市場結構(gou)重心將從(cong)投資性(xing)產品轉為性(xing)價(jia)比更高的(de)普通住宅(zhai)。

　　開發模式

　　由粗放型向精細化轉變

　　據了解，2012年，西安將繼續加快推進保障性住房建設，保障性安居工程目標任務初步確定為10.4萬套。其中新建廉租房7600套、經適房1.6萬套、公租房2.8萬套、限價商品房1.74萬套(含舊房改造1萬套)、棚戶區(城中村)改造3.2萬套，新增廉租房租金補貼3000戶。在今年，隨著這些保障性住房的批量上市，其在市場中發揮的作用必將對于開發企業的項目運作方式形成沖擊，促使開發企業從依靠跑量的粗放型產業模式轉變為更精細化的產業模式。

　　隨著房(fang)企(qi)庫存和資(zi)(zi)(zi)金(jin)壓力的(de)(de)(de)(de)不斷(duan)增(zeng)大，房(fang)企(qi)傳統的(de)(de)(de)(de)粗放式產(chan)(chan)業(ye)(ye)模(mo)式亟待轉(zhuan)(zhuan)型。業(ye)(ye)內人士(shi)分析認為(wei)，此次房(fang)地產(chan)(chan)調控必然導致(zhi)兩個趨(qu)勢，一是(shi)(shi)使單一的(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)品(pin)房(fang)市(shi)場(chang)裂變成商(shang)(shang)品(pin)房(fang)和保障房(fang)的(de)(de)(de)(de)雙軌(gui)制市(shi)場(chang)，二是(shi)(shi)普通住宅(zhai)的(de)(de)(de)(de)去投資(zi)(zi)(zi)化。房(fang)地產(chan)(chan)融(rong)資(zi)(zi)(zi)將(jiang)從銀行為(wei)主(zhu)的(de)(de)(de)(de)間接融(rong)資(zi)(zi)(zi)轉(zhuan)(zhuan)向信(xin)托(tuo)、基金(jin)為(wei)主(zhu)的(de)(de)(de)(de)直接融(rong)資(zi)(zi)(zi)，房(fang)地產(chan)(chan)投資(zi)(zi)(zi)將(jiang)告別“炒房(fang)”時(shi)代(dai)進(jin)入理性(xing)投資(zi)(zi)(zi)時(shi)代(dai)。商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)和非限購的(de)(de)(de)(de)三線城市(shi)住宅(zhai)將(jiang)成為(wei)資(zi)(zi)(zi)金(jin)追逐的(de)(de)(de)(de)下一輪(lun)熱(re)點。

　　中國房地(di)(di)產業(ye)(ye)協會副會長(chang)兼秘書長(chang)朱中一(yi)說，今后我國房地(di)(di)產業(ye)(ye)的發展(zhan)將由數量增長(chang)型(xing)為(wei)主(zhu)(zhu)轉為(wei)性(xing)價比提升為(wei)主(zhu)(zhu)，所(suo)有企(qi)業(ye)(ye)都(dou)必須重(zhong)視這個問題(ti)，否則將面臨淘汰(tai)的危(wei)險。他認為(wei)，房地(di)(di)產業(ye)(ye)亟待轉型(xing)，應調整供應結構，轉變開發建設模式，推進科(ke)技進步和(he)技術創新，拓(tuo)寬房地(di)(di)產融資(zi)渠(qu)道和(he)強(qiang)化企(qi)業(ye)(ye)內部管理。